IMU sui beni del patrimonio indisponibile in concessione: paga il concessionario, conferma la Cassazione

Quando un bene pubblico è affidato in concessione, l'IMU è dovuta dal concessionario, e questo vale anche se il bene non appartiene al demanio ma al patrimonio indisponibile dell'ente. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, Sezione tributaria, con l'ordinanza n. 26660 del 12 ottobre 2026, che ha esaminato la posizione di un concessionario di beni pubblici con fabbricati realizzati su area pubblica, affrontando anche il profilo dell'accessione.

Il punto di partenza è la norma sul soggetto passivo. L'art. 9, comma 1, del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23, applicabile alle annualità fino al 2019, e l'art. 1, comma 743, della Legge 27 dicembre 2019 n. 160, per la nuova IMU dal 2020, stabiliscono che nel caso di concessione di aree demaniali il soggetto passivo è il concessionario. La formulazione letterale parla di aree demaniali, e proprio su questo si fondano le difese dei concessionari di beni che, pur essendo pubblici, rientrano nel patrimonio indisponibile e non nel demanio in senso stretto.

La Cassazione conferma l'orientamento già espresso in precedenti pronunce: i beni del patrimonio indisponibile, al pari di quelli demaniali, possono essere attribuiti in godimento a terzi solo mediante concessione amministrativa, qualunque sia il nome dato al rapporto. La ragione che giustifica la tassazione del concessionario di un'area demaniale, cioè la disponibilità qualificata ed esclusiva del bene pubblico in forza di un atto amministrativo, vale quindi anche per il concessionario di un bene del patrimonio indisponibile. La concessione costituisce un titolo d'imposta autonomo, che prescinde dalla natura reale o obbligatoria del rapporto, e il canone concessorio versato all'ente non assorbe l'imposta, trattandosi di due obbligazioni distinte.

In termini pratici, finché il titolo concessorio è in vita, è il concessionario a dover presentare la dichiarazione e a versare l'IMU sui beni ricevuti in concessione, compresi i fabbricati che insistono sull'area pubblica. Il Comune concedente, che resta proprietario, non è soggetto passivo per tali immobili.

Cosa cambia per i Comuni

Per gli uffici tributi la pronuncia offre una base solida per l'attività di accertamento sulle concessioni di beni del patrimonio indisponibile: impianti sportivi, mercati coperti, parcheggi, chioschi e bar all'interno di strutture pubbliche, immobili destinati a servizi affidati a gestori privati. Il primo passo è un censimento incrociato tra l'elenco delle concessioni attive, tenuto dagli uffici patrimonio e contratti, e le posizioni IMU presenti in banca dati: ogni concessione dovrebbe corrispondere a un soggetto passivo dichiarato. Dove la dichiarazione manca o l'imposta non è stata versata, l'avviso di accertamento va intestato al concessionario, senza che la qualificazione del bene come patrimonio indisponibile anziché demanio possa costituire un'eccezione fondata. Resta ferma la verifica dei termini di decadenza di cui all'art. 1, comma 161, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296.

Riferimenti normativi

Corte di Cassazione, Sezione tributaria, ordinanza n. 26660 del 12 ottobre 2026; art. 9, comma 1, del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23; art. 1, comma 743, della Legge 27 dicembre 2019 n. 160; artt. 822 e 826 del Codice civile; art. 1, comma 161, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296. Provvedimento segnalato da Ufficiotributi.it (Maggioli Editore).