IMU, area fabbricabile anche con vincolo idrogeologico: il vincolo riduce il valore, non esclude l'imposta
Un'area che il piano regolatore generale classifica come edificabile resta area fabbricabile ai fini IMU anche quando è gravata da un vincolo idrogeologico. Lo ha affermato la Corte di Cassazione, Sezione tributaria, con l'ordinanza n. 23288 del 15 luglio 2026, accogliendo il ricorso di un Comune laziale contro la sentenza di secondo grado che aveva annullato un avviso di accertamento IMU per l'anno 2014.
La vicenda riguardava un terreno inserito dal PRG in una zona destinata a nuova edificazione a bassa densità, soggetto a vincoli paesaggistici e idrogeologici. Il giudice di primo grado aveva confermato l'accertamento. In appello, invece, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva dato ragione al contribuente, ritenendo che il vincolo idrogeologico svuotasse di fatto l'edificabilità e che i piani di bacino prevalessero sugli strumenti urbanistici comunali.
La Cassazione ha cassato la decisione con rinvio. Il ragionamento parte dalla nozione di area fabbricabile dell'art. 2, comma 1, lettera b), del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, come interpretata dall'art. 36, comma 2, del Decreto-Legge 4 luglio 2006 n. 223: è edificabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Il vincolo idrogeologico non cancella questa qualificazione: comporta un regime autorizzatorio ulteriore, graduato secondo il rischio, e si riflette sul valore di mercato del terreno in misura proporzionale alla sua intensità. La Corte richiama sul punto il proprio precedente n. 14838 del 18 maggio 2026.
In altre parole, il vincolo non sposta la questione sul piano del presupposto dell'imposta, ma su quello della base imponibile. L'area resta tassabile come fabbricabile; ciò che può cambiare è il valore venale in comune commercio su cui l'imposta si calcola, ai sensi dell'art. 5 del Decreto Legislativo n. 504 del 1992. La regola oggi è riprodotta, per la nuova IMU, dall'art. 1, commi 741, lettera d), e 746, della Legge 27 dicembre 2019 n. 160, disposizioni che l'ordinanza non esamina perché la causa riguardava il 2014.
Resta un'eccezione. La natura fabbricabile viene meno se le limitazioni imposte dal vincolo arrivano ad annullare del tutto la vocazione edificatoria, traducendosi in una inedificabilità assoluta. Secondo la Corte, però, questa conclusione richiede un accertamento in concreto, fondato su espressi divieti contenuti in atti sovraordinati al piano regolatore: non basta affermare in via generale la prevalenza dei piani di bacino, come aveva fatto il giudice d'appello.
Cosa cambia per i Comuni
Per gli uffici tributi l'ordinanza conferma che la sola esistenza di un vincolo idrogeologico non è motivo sufficiente per escludere un terreno dalle aree fabbricabili. Il punto su cui si gioca l'eventuale contenzioso è la stima: quanto il vincolo incide sul valore venale dell'area. Può quindi essere utile verificare se i valori di riferimento adottati dall'ente e le motivazioni degli avvisi di accertamento tengano conto della presenza e dell'intensità dei vincoli, e se sulle singole aree esistano divieti assoluti di edificazione posti da atti sovraordinati, caso in cui l'imposizione come area fabbricabile non regge.
Riferimenti normativi
Corte di Cassazione, Sezione tributaria, ordinanza n. 23288 del 15 luglio 2026; Corte di Cassazione, n. 14838 del 18 maggio 2026; art. 2, comma 1, lettera b), e art. 5 del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992 n. 504; art. 11-quaterdecies, comma 16, del Decreto-Legge 30 settembre 2005 n. 203; art. 36, comma 2, del Decreto-Legge 4 luglio 2006 n. 223; art. 1, commi 741, lettera d), e 746, della Legge 27 dicembre 2019 n. 160. Provvedimento segnalato da Tuttotributi (www.tuttotributi.it).
