Aree fabbricabili: prevale il prezzo di compravendita o la stima del Comune?
La sentenza n.4516/2025 emessa dal Cgt di I grado di Milano ha stabilito il principio per cui l'IMU sulle aree edificabili è calcolata sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, che tenga conto di zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe. Su tale valore non influisce il valore oggetto delle compravendite che interessarono gli stessi immobili. Il valore venale si configura come parametro oggettivo che si pone in continuità con la disciplina previgente e con i criteri estimativi consolidati, ed è tuttora codificato nella legge 160/2019.
Il giudizio era stato promosso da una società avverso un avviso di accertamento IMU per l'annualità 2020. Nel ricorso veniva contestata l'attualità del valore unitario, assumendone l'obsolescenza in virtù della delibera comunale datata 2009, e chiedendo di assumere come base imponibile i prezzi di cessione dei lotti venduti nel 2019 e 2020.
La Corte ha respinto le motivazioni del ricorrente, chiarendo la distinzione tra "valore venale", che esprime il valore di scambio medio, desunto da parametri normativi e da una valutazione di mercato, e "prezzo" di una singola transazione, quale il risultato di una contrattazione specifica, influenzata da contingenze soggettive e asimmetrie informative.
Alla luce di queste considerazioni, il valore venale assunto dal Comune è stato ritenuto congruo e conforme, mentre il riferimento alla compravendita non è idoneo a sovvertire una stima comunale basata su criteri generali, omogenei per microzona e destinazione urbanistica.
