Riduzione per fabbricati inagibili: no obbligo dichiarativo se stato conosciuto dall'Ente

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24259 del 31 agosto 2025, ha individuato un'eccezione in tema di dichiarazione obbligatoria IMU per ottenere un'agevolazione. Tale eccezione riguarda il caso della riduzione per fabbricati inagibili, di cui al comma 747 dell'art. 1 della L. 160/2019.

La Cassazione, in merito, ha ribadito il principio di diritto in base al quale "In tema di Imu nell'ipotesi di immobile inagibile, l'imposta va ridotta, ai sensi dell'articolo 13, comma 3, del Dl n. 201 del 2011 (convertito con modificazioni dalla legge n. 214 del 2011), nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente di cui è espressione anche la regola secondo cui a quest'ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune" (Cass. n.8592 del 26 marzo 2021).

Bisogna sottolineare che il "perfettamente noto al Comune" vuole intendere che ci sia una documentazione che attesti l'inagibilità, ad esempio nel caso in cui l'Ufficio tecnico dell'Ente abbia fatto un sopralluogo e abbia redatto un verbale/attestazione che certifichi lo stato dell'immobile.

La conoscenza informale o verbale è, invece, priva di valenza giuridica tributaria e non esime il soggetto passivo dall'obbligo di versamento dell'IMU in misura piena fino alla presentazione della prova documentale richiesta.

Non succede… ma se succede: aneddoti e sventure tributarie

Mario Rossi, un pensionato con la passione per il giardinaggio e una certa ritrosia per la burocrazia, si ritrovò al centro di una piccola epopea tributaria nel suo comune.

La sua vecchia cascina, ereditata dal nonno, era inagibile da anni a causa di una grandinata disastrosa che aveva sfondato parte del tetto nel 2022. Mario aveva subito chiamato i Vigili del Fuoco, che avevano messo in sicurezza la struttura, e, cosa fondamentale, l'Ufficio Tecnico Comunale aveva inviato un geometra per un sopralluogo, il quale aveva redatto un dettagliato verbale che attestava inequivocabilmente lo stato di inagibilità grave della porzione superiore, rendendo l'immobile di fatto inutilizzabile.

Mario, ingenuamente, pensava: "Beh, il Comune lo sa, c'è il loro verbale firmato e archiviato. La riduzione IMU del 50% è automatica."

Passano gli anni e nel 2025, un'improvvisa cartella esattoriale lo sveglia bruscamente: l'IMU degli anni precedenti era stata calcolata per intero, con tanto di more e sanzioni.

«Ma come? Il tetto sta ancora crollando!» brontolò Mario al funzionario dell'ufficio tributi.

Il funzionario, un giovane ligio al dovere, rispose: «Signor Rossi, l'Ufficio Tecnico avrà pure il verbale, ma lei non ha mai presentato la dichiarazione IMU per l'agevolazione. La Legge chiede al contribuente di...»

Mario era furioso, ma prima che potesse protestare ulteriormente, un'impiegata più anziana e pacata, la Dottoressa Carla Martini, intervenne con un sorriso enigmatico: «Un momento. Se l'Ufficio Tecnico ha prodotto un verbale formale di inagibilità che è perfettamente noto all'Ente...»

La sua frase rimase sospesa, ma in quel periodo l'ordinanza 24259 della Cassazione era appena uscita. La Dottoressa Martini, che seguiva l'aggiornamento normativo, fece un rapido controllo incrociato. Trovò immediatamente il verbale e l'attestazione dell'Ufficio Tecnico.

Rivolgendosi al giovane funzionario e a Mario, spiegò: «In questo caso specifico, Signor Rossi, la Cassazione ha stabilito che se lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune tramite documentazione interna inoppugnabile—come questo verbale redatto dal nostro stesso Ufficio Tecnico—allora il Comune deve applicare la riduzione del 50% d'ufficio, per via del principio di collaborazione e buona fede. Non possiamo chiederle di provare ciò che noi stessi abbiamo già documentato! La sua richiesta di annullamento e ricalcolo è accolta. Ma mi raccomando, per il futuro, una telefonata non basta: se non c'è un verbale ufficiale, la dichiarazione è sempre meglio farla!»

Mario, sollevato e con un nuovo rispetto per la "burocrazia illuminata", si congedò con un'ultima battuta: «Vede? Se il tetto crolla con un verbale, è un problema a metà! Se crolla e basta, è un problema intero!»