IMU e permuta: decorrenza della soggettività passiva con l’esistenza del fabbricato

La Corte di Cassazione, con la sentenza 18929/2025, ha stabilito che ai fini del regime tributario applicabile al contratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (manufatto edilizio, da costruire sull’area edificabile a cura e con i mezzi dell’acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momento dell’evento traslativo, configurabile nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6171 del 10/03/2017).

Questo significa che i contribuenti diventano soggetti passivi IMU nel momento in cui gli immobili sono edificati, indipendentemente dalla stipula dell’atto notarile di compravendita che avviene nella fase successiva.

Non succede… ma se succede: aneddoti e sventure tributarie

La "Permuta Sospesa" del Geometra Rossi

Il geometra Marco Rossi era entusiasta: aveva finalmente convinto il Signor Brambilla, proprietario di un vasto terreno edificabile in centro, a stipulare una permuta di cosa presente con cosa futura.

L'Accordo: Marco avrebbe costruito sul terreno del Signor Brambilla una palazzina di quattro appartamenti con i propri mezzi. In cambio, il Signor Brambilla avrebbe ceduto a Marco il terreno (cosa presente) e Marco gli avrebbe trasferito la proprietà di due dei quattro appartamenti finiti (cosa futura). L'atto notarile finale di compravendita e permuta per formalizzare il trasferimento di proprietà era previsto al completamento dei lavori, come d'uso.

Marco, fiducioso, iniziò la costruzione nel 2024. Il cantiere procedeva spedito e nell'ottobre 2025 la palazzina era completata nelle sue componenti essenziali: muri portanti, tetto, infissi, impianti basilari. Mancavano solo le rifiniture interne e l'allaccio finale alle utenze per l'abitabilità, e l'atto notarile era stato fissato per la primavera 2026.

La Sorpresa dell'IMU: Pochi giorni dopo il completamento strutturale, Marco ricevette una richiesta di pagamento per l'IMU relativa a tutti e quattro gli appartamenti, con decorrenza da ottobre 2025.

Marco, confuso, chiamò il suo commercialista: "Ma come? Non ho ancora la piena proprietà con atto notarile, quello è previsto solo l'anno prossimo! Chi è il soggetto passivo d'imposta? Pensavo fosse ancora Brambilla finché non si firma!"

Il commercialista lo illuminò sulla recente Sentenza 18929/2025 della Corte di Cassazione.

"Marco, quella sentenza ha chiarito che nella permuta di un terreno con un futuro manufatto, l'evento traslativo della proprietà che ti rende soggetto passivo IMU non è la data dell'atto notarile finale, ma il momento in cui l'immobile è edificato nelle sue componenti essenziali. La Cassazione considera che, a quel punto, l'immobile futuro 'è venuto a esistenza'. Dato che la tua palazzina è strutturalmente completa da ottobre, in quel momento la proprietà (e quindi la soggettività passiva IMU) ti è stata, di fatto, trasferita a fini fiscali, ancor prima della formalizzazione finale con l'atto di permuta e compravendita."

Marco capì: per il fisco, la nascita dell'immobile era la nascita del suo obbligo tributario, rendendolo soggetto passivo d'imposta per l'IMU dal momento del completamento della costruzione, indipendentemente dalla firma del rogito prevista successivamente. Dovette quindi provvedere immediatamente al versamento dell'IMU.