Avviso di accertamento IMU su aree edificabili: necessario il contraddittorio preventivo

La Corte di Giustizia tributaria di Chieti, con la sentenza 387/1/2025, ha affermato l'annullabilità dell'avviso di accertamento IMU sul valore delle aree edificabili nel caso in cui non venga esperito il contraddittorio preventivo prima dell'emissione, anche qualora i valori accertati vengano desunti dalle delibere comunali.

Nel caso di specie, il Comune si era difeso dall'eccezione di invalidità dell'atto sollevata dal contribuente sostenendo che si trattava di un accertamento sostanzialmente automatizzato, in quanto emesso sulla base dei valori di riferimento delle aree adottati con delibera comunale. I giudici di prime cure hanno richiamato l'art. 6-bis della L. 212/2000 e il D.M. 24 aprile 2024 contenente l'elenco degli atti impositivi esclusi dall’obbligo in esame. E' importante sottolineare che, sebbene tale decreto ministeriale sia rivolto espressamente agli atti dell’amministrazione finanziaria, le regole ivi contenute costituiscono indicazioni di principio a cui gli enti locali devono adeguarsi, secondo quanto stabilito nell’articolo 1 della Legge n. 212/2000.

I giudici hanno confermato quindi l'illegittimità dell'atto impugnato deducendo che i valori determinati dalle amministrazioni locali non hanno un' efficacia certificatoria, ma rappresentano dei meri canoni di comune esperienza, per i quali è necessario un adattamento alla specifica situazione del suolo oggetto di controllo.

Non succede… ma se succede: aneddoti e sventure tributarie

Nel tranquillo paese di Borgo Sereno, incastonato tra le colline abruzzesi, viveva Nonno Ugo, un arzillo pensionato con la passione per l'orto e le partite a carte. Nonno Ugo possedeva un pezzo di terra adiacente alla sua casa, un tempo destinato a frutteto, che il Comune aveva recentemente classificato come "area edificabile" per un futuro ampliamento del quartiere.

Un uggioso mercoledì mattina, la postina consegnò a Nonno Ugo una busta verde. All'interno: un avviso di accertamento IMU emesso dal Comune di Borgo Sereno. L'importo era salatissimo, basato su un valore dell'area edificabile quasi doppio rispetto a quanto Ugo si aspettasse.

Nonno Ugo sgranò gli occhi. «Ma come?!», pensò, «Il mio terreno è in pendenza, c'è un traliccio dell'alta tensione che lo attraversa, e la strada di accesso è una mulattiera! Il valore non può essere così alto!».

Il Comune, nell'atto, giustificava il valore accertato citando la Delibera Comunale n. 45 del 2024, che stabiliva i valori medi al metro quadro per le aree edificabili di quel comparto.

Nonno Ugo, sconsolato, si rivolse alla Dottoressa Serena Di Legge, una giovane e brillante tributarista. Serena analizzò l'avviso e notò subito un dettaglio cruciale: «Nonno Ugo, prima che le arrivasse questo accertamento, il Comune le ha inviato una comunicazione per chiederle chiarimenti, per contestare i valori o per invitarla a una discussione?».

Ugo scosse la testa: «No, dottoressa. È arrivato così, come un fulmine a ciel sereno».

Serena sorrise: «Perfetto. Il Comune ha emesso l'atto senza il Contraddittorio Preventivo».

Quando Serena impugnò l'atto davanti alla Corte di Giustizia tributaria di Chieti, il Comune di Borgo Sereno si difese così: «L'accertamento è legittimo! Non abbiamo bisogno di chiamare il contribuente. Il valore è stato automaticamente estratto dalla nostra Delibera Comunale n. 45/2024. È un atto sostanzialmente automatizzato, si basa su valori che la collettività conosce e ha approvato. Quindi, non è soggetto all'obbligo del contraddittorio preventivo previsto dall'articolo 6-bis dello Statuto del Contribuente.»

La Dottoressa Di Legge, richiamando la giurisprudenza e la logica del diritto tributario, ribatté: «Eccellenze, il Comune si sbaglia. La Delibera stabilisce dei meri canoni di comune esperienza (cioè, valori generici). Quei valori non sono una verità assoluta, non hanno un'efficacia certificatoria. L'area di Nonno Ugo è in pendenza, servita male e attraversata da un vincolo. Per questo, è necessario un adattamento alla specifica situazione del suolo. Non è un mero calcolo matematico, ma una valutazione che richiede un confronto. E se l'accertamento non rientra tra quelli espressamente esclusi dal Contradittorio (come indicato nel D.M. che voi conoscete), l'atto è annullabile!»

I giudici della Corte di Giustizia accolsero in pieno la tesi di Nonno Ugo. Confermarono che anche se i valori provenivano da una delibera comunale, questi sono solo indicazioni di principio e stabilirono che l'accertamento IMU su aree edificabili non è un atto completamente automatizzato e, di conseguenza, richiede il contraddittorio preventivo per permettere al cittadino di far valere le specificità del suo terreno (come la pendenza o il traliccio).

Annullarono quindi l'avviso di accertamento, costringendo il Comune a ricominciare la procedura da capo, stavolta invitando Nonno Ugo a discutere il valore del suo amato ex-frutteto.

Nonno Ugo tornò a casa felice, pronto a festeggiare con una fetta della sua crostata di mele e la soddisfazione di aver visto riconosciuto il suo diritto di essere ascoltato.