Fabbricati F/2 e F/3: IMU sì o no?

Michela Macalli
23 ott
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Con l'ord. n. 21749 del 29/07/2025, la Cassazione affronta il complesso tema dell'assoggettamento all'IMU dei fabbricati iscritti nelle categorie catastali speciali F/2 (collabenti) e F/3 (in corso di costruzione).

In primo luogo, afferma che i fabbricati collabenti, accatastati in F/2, ovvero edifici in rovina o parzialmente demoliti privi di rendita catastale a causa del loro stato di degrado (c.d. collabenti), non sono soggetti all'IMU, neppure come aree fabbricabili.

Si legge infatti nell'ordinanza:

[...] l'attribuzione di questa categoria presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da comportarne l'oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio [...] In assenza di rendita, però, viene meno - secondo l'art. 5 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 - la stessa materia determinativa della base imponibile, sebbene tale disciplina non escluda che anche l'area circostante il fabbricato fatiscente o il fabbricato costruendo (al netto, cioè, della relativa area di sedime o di ingombro) venga in rilievo ai fini dell'ICI o dell'IMU, soggiacendo a differente trattamento a seconda che si tratti di terreno agricolo o di suolo edificabile. [...]

Per quanto concerne invece gli immobili in categoria F/3, ossia unità in corso di costruzione, la Cassazione ha ritenuto che il tributo debba essere corrisposto sul valore venale della corrispondente area fabbricabile. Infatti:

[...] il classamento nella categoria fittizia F/3 ("unità in corso di costruzione") - pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura - non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile; in presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l'imposta può attingere solo l'area edificatoria, con la base imponibile fissata dall'art. 5, comma 6, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (valore dell'area detratto il valore del fabbricato in corso d'opera) [...]