Riduzione IMU per fabbricati inagibili: la Cassazione delimita i confini tra obbligo dichiarativo e conoscenza dell'ufficio

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 5832/2026, ha delineato i confini del diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU per i fabbricati inagibili o inabitabili, ribadendo la centralità dell'obbligo dichiarativo e specificando la natura della "conoscenza" necessaria affinché l'Ente possa applicare tale riduzione.

Il beneficio fiscale, originariamente disciplinato dall'art. 13, comma 3, del D.L. n. 201/2011 e oggi nell'art. 1, comma 747, lett. b), della Legge n. 160/2019, prevede il dimezzamento della base imponibile per i fabbricati che versino in uno stato di inagibilità o inabitabilità tale da renderli di fatto inutilizzati.

Per poter applicare la riduzione, il legislatore prevede due modalità alternative per poter accertare la situazione dell'immobile:

• la presenza di una perizia tecnica redatta dall'Ufficio tecnico dell'Ente;

• la presentazione, da parte del contribuente, di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, con la quale si attesta la presenza di una perizia effettuata da un tecnico abilitato.

Sebbene consolidati orientamenti giurisprudenziali (tra cui Cass. n. 1016/23 e n. 24066/24) esonerino il contribuente dall'onere dichiarativo qualora l'Ente sia già a conoscenza dei presupposti di fatto, la Suprema Corte specifica che tale conoscenza non può essere generica o estemporanea. Per poter derogare l'obbligo dichiarativo, deve sussistere una conoscenza documentale e qualificata, derivante da attività amministrative tipiche come, ad esempio, l'emanazione di ordinanze di inabilità o di sgombero, la revoca di licenze commerciali per motivi strutturali o il mancato rilascio del permesso di costruire per lo stato di inagibilità dell'immobile.

Al contrario, la mera comunicazione di inizio lavori di manutenzione straordinaria o altre segnalazioni prive di riscontro tecnico-documentale interno all'Ente non configurano quella "certezza percettiva" equivalente alla dichiarazione IMU o all'accertamento d'ufficio.

In sintesi, dunque, in assenza di atti amministrativi dell'Ente che certifichino inequivocabilmente lo stato dell'immobile, la presentazione della dichiarazione IMU entro i termini di legge rimane l'unico strumento idoneo a garantire la spettanza del beneficio fiscale.