IMU dimezzata? Non basta l’inabitabilità igienico-sanitaria

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 27018/2025) ha chiarito i confini dell'agevolazione IMU per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili: il solo fatto che un immobile sia privo del certificato di abitabilità non è sufficiente per ottenere lo sconto sulla base imponibile.

Secondo i giudici di legittimità, la riduzione prevista dall’art. 1, comma 747, della Legge n. 160/2019 non è automatica, ma per beneficiare dell'agevolazione occorrono requisiti specifici:

• degrado fisico sopravvenuto, poichè la norma richiede che l'immobile abbia subito un deterioramento materiale nel tempo;

• irrecuperabilità ordinaria, ossia il degrado non deve essere risolvibile con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;

• natura dell'inidoneità, in quanto la mancanza del certificato di abitabilità attesta spesso solo una carenza di requisiti igienico-sanitari, ma non dimostra necessariamente che l'edificio sia strutturalmente inagibile o degradato.

Differenza tra Inagibilità e Mancanza di Abitabilità

La sentenza sottolinea una distinzione fondamentale quindi tra inagibilità e mancanza di abitabilità. Nel primo caso, il contribuente ha diritto alla riduzione della base imponibili nei limiti stabviliti dalla legge; nel secondo caso invece, pur in mancanza dei requisiti igienico-sanitari, non è riconosciuta alcuna agevolazione.

In altri termini, se un fabbricato è regolarmente accatastato (o accatastabile), la semplice assenza del "titolo" di abitabilità non esenta il proprietario dal pagamento dell'IMU in misura piena, poiché il bene conserva comunque il suo valore patrimoniale.

Si ricorda infine che per ottenere la riduzione, il contribuente deve solitamente presentare una dichiarazione sostitutiva o una perizia tecnica che attesti l'effettivo stato di degrado fisico della struttura.